Locazione a CANONE CONCORDATO

Il contratto di locazione è quel contratto per il quale un soggetto (detto locatore, solitamente il proprietario) concede ad un altro soggetto (locatario o conduttore, o anche inquilino), dietro pagamento di un corrispettivo (canone), il godimento di un immobile. 

Oggi i due principali contratti di locazione ad uso abitativo sono il classico contratto a canone libero ed il contratto a canone concordato.

La caratteristica fondamentale del primo è appunto la previsione di un canone liberamente pattuito tra le parti.

Ci soffermiamo invece sul secondo, che ha risvolti fiscali interessanti, soprattutto se associato all'opzione della "cedolare secca", di cui si è già discusso https://www.etosimmobiliare.it/l/la-cedolare-secca-nei-contratti-di-locazione/; in particolare sul contratto 3 anni +2, la cui durata risponde meglio alle esigenze di una locazione stabile nel tempo, rendendolo quindi l'antagonista più qualificato al contratto di locazione a canone libero. 

Il canone concordato è così definito perché frutto dell''Accordo territoriale (ogni città ha il suo) tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini; nasce quindi con lo scopo di calmierare i costi dei canoni di locazione.

Non essendo libero però, risponde a dei criteri fissi determinabili attraverso una semplice operazione di moltiplicazione dove i fattori sono tre:

• i metri quadri dell'immobile in oggetto;
• il prezzo al metro quadro stabilito dall'accordo;
• quelli che si possono definire "bonus".

I metri quadri. Il primo fattore deve essere desunto attraverso l'applicazione di criteri rigidi che prevedono ad esempio che siano conteggiabili le sole superfici calpestabili; il 50% della superficie delle autorimesse ad uso esclusivo; il 20% della superficie dei posti macchina in autorimesse di uso comune, e via dicendo.

Il prezzo al metro quadro. Il secondo fattore è determinato dall'Accordo di cui sopra, e prevede per ogni quartiere tre fasce di appartenenza. L'appartenenza alla fascia A, B, o C dipende dalle qualità dell'immobile, qualità definita da 26 parametri: presenza di ascensore, zone verdi comuni, climatizzazione, ecc. Più qualità ha l'immobile, più sarà alta la fascia e, come prevedibile, più "costerà al metro quadro".

I bonus. Gli accordi prevedono vari bonus che possono far lievitare il canone. Sono fondamentalmente tre:

• Il primo riguarda la durata del contratto di locazione: un contratto 3+2 non ha bonus, ma optando per un 4+2 si potrà applicare un bonus del 4% sul canone, + 6% per un 5+2, + 7% per un 6+2, la durata massima prevista;
• Il secondo è la dotazione di arredamento. Anche in questo caso i criteri sono rigidi, ma un immobile completamente arredato prevede un plus del 30%, uno parzialmente arredato del 15%;
• Il terzo riguarda le dimensioni dell'appartamento. La superficie di un appartamento inferiore a 38 metri quadri è incrementabile del 20% sino ad arrivare a 38 metri quadri di superficie totale; se inferiore a 55 metri quadri è incrementabile del 15% sino ad arrivare a 55 metri quadri di superficie totale.

Tirando le somme quindi, il canone sarà determinato da questa moltiplicazione:

METRI QUADRI x PREZZO AL METRO QUADRO x BONUS

Perché scervellarsi in questi calcoli? Perché il locatore, pur dovendo accettare un canone calmierato rispetto al libero mercato, otterrà agevolazioni fiscali molto vantaggiose e, a conti fatti, una migliore rendita complessiva. Gli sgravi fiscali per i locatori sono:

• la riduzione dell'IMU al 75%;
• la tassazione fissa del canone al 10% e nessuna imposta di registro, se si opta per il regime della cedolare secca; imponibile irpef e tassa di registro ridotti, in regime ordinario.

Per gli Accordi territoriali sottoscritti o rinnovati dal 2018, com'è per quello di Taranto, è obbligatorio far attestare, dalle stesse associazioni firmatarie dell'accordo, la conformità del contratti  stipulati ai criteri anzidetti. 

Ivan Calogero - Etos immobiliare, Via d'Aquino 97, Taranto - 0996960714 - 3518101610.

La Etos, agenzia di intermediazione immobiliare, offre anche servizi di:

• consulenza e redazione di contratti di locazione a canone concordato;
• attestazione della conformità presso organizzazioni accreditate;
• registrazione di contratti di locazione.

Ringrazio quanti, tra i giovani professionisti e tecnici della provincia tarantina, vorranno dare un loro contributo trattando un argomento di interesse immobiliare da pubblicare in collaborazione con la nostra agenzia. Contattatemi per informazioni in merito.