La Cedolare secca nei contratti di Locazione

L'art. 3 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, ha introdotto la c.d. "cedolare secca" sulle locazioni, un regime alternativo alla tassazione Irpef per i redditi derivanti dalle locazioni degli immobili ad uso abitativo.

Precedentemente, quindi, tali redditi si cumulavano con quelli derivanti da altra fonte, per poi essere tassati nel loro complesso secondo gli scaglioni e le aliquote progressive dell'Irpef (dal 23% al 43%).

Con l'opzione per il regime della cedolare secca, invece, i redditi da locazione rimangono distinti dagli altri percepiti e vengono tassati con un'aliquota fissa del 21% per i contratti liberi (quelli per i quali il canone viene determinato dal locatore) e del 10% per i contratti a canone concordato (quelli per i quali il canone è appunto concordato tra le associazioni dei proprietari immobiliari e dei conduttori, argomento che si tratterà in un prossimo articolo).

La ratio della norma è stata chiaramente quella di far emergere il sommerso, incentivando con una tassazione più agevolata la registrazione dei contratti di locazione. E in effetti la cedolare secca risulta in generale più conveniente, a meno che non si preveda un aumento dell'inflazione (che è stata minima negli ultimi anni) e/o non si abbiano altri redditi oltre a quelli provenienti dall'affitto.

Altra convenienza di questa opzione sta nel fatto di azzerare, per tutta la durata del contratto, sia l'imposta di registro proporzionale del 2% sul canone annuo (es.: per un canone di 500 euro mensili sarebbe dovuta un'imposta annuale di 120 euro oltre alla tassazione IRPEF), sia l'imposta di bollo (16 euro ogni 4 facciate del contratto e, comunque, ogni 100 righe, e questo per ogni copia di contratto che si vuole registrare).

La convenienza c'è anche per Il locatario, che da un canto non dovrà le spese relative alle imposte di registro e di bollo, dall'altro non potrà vedersi richiedere gli aumenti ISTAT per tutto il tempo in cui si opta per tale regime.

Per accedere all'opzione della cedolare secca occorre però rispettare determinate regole:

• la facoltà di avvalersi del regime sostitutivo della cedolare secca è riservata al locatore che sia PERSONA FISICA (colui che non agisce nell'esercizio di imprese, arti o professioni; non è quindi esercitabile dalle società) proprietario o titolare di un diritto reale di godimento sull'immobile (proprietà, uso, usufrutto...). É tuttavia possibile esercitare l'opzione per i contratti stipulati da persone fisiche/locatori con società/locatarie che intendano prendere in locazione l'immobile per adibirlo ad abitazione dei propri dipendenti (c.d. foresteria);
• dal punto di vista oggettivo, invece, l'applicazione della cedolare secca è consentita esclusivamente per i contratti di locazione aventi ad oggetto unità immobiliari "ad uso abitativo", ossia quelli con categoria catastale da A/1 ad A/11 esclusi gli A/10 (uffici o studi privati) e "relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione". A tal proposito è il caso di ricordare che la Legge di bilancio 2019 aveva introdotto la cedolare secca (al 21%) anche per i canoni di locazione relativi ad immobili ad uso commerciale che fossero di categoria catastale C/1 (quindi negozi, ma non ad esempio uffici), con superficie non superiore ai 600 metri quadri e solo per i contratti stipulati nell'anno 2019. Purtroppo questa possibilità, che era stata accolta con entusiasmo quale concreto aiuto al mercato delle locazioni commerciali oggi (ma già da anni) in grossa difficoltà, non è stata confermata dalla Legge di bilancio 2020 (e me ne dispiaccio);
• La scelta della cedolare secca va effettuata al momento della registrazione del contratto (quindi entro 30 giorni dalla sua stipula), ma può essere esercitata (se non lo si è fatto originariamente), così come revocata, in ciascuna annualità successiva alla prima. L'opzione deve essere comunicata dal locatore al locatario mediante l'invio di una raccomandata con cui quest'ultimo viene informato della scelta e quindi anche della rinuncia agli aumenti ISTAT. La raccomandata non è necessaria se l'opzione viene esercitata sin dall'inizio inserendola espressamente nel contratto con una clausola ad hoc.

In un prossimo articolo tratterò dei contratti di locazione a canone concordato che, associati all'opzione per la cedolare secca, vengono tassati con un'aliquota fissa molto favorevole al 10%.

Ivan Calogero - Etos immobiliare, Via d'Aquino 97, Taranto - 0996960714 - 3518101610.

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