Conformità urbanistico catastale degli immobili

Al momento di comprare casa, è bene che l'acquirente si accerti della conformità dell'immobile rispetto alle normative urbanistiche e catastali vigenti. L’art. 19 della Legge n. 122 del 30 luglio 2010 di conversione del decreto legge n. 78/2010, ha imposto infatti la conformità urbanistico-catastale rispetto allo stato dei luoghi, pena la causa di nullità testuale relativamente agli atti traslativi, costitutivi, modificativi di diritti reali sugli immobili.

Al momento di acquistare casa, quindi, sarà bene accertarsi della corrispondenza tra queste planimetrie, cioè quelle depositate presso il Comune e quelle presenti al Catasto, nonché con lo stato di fatto dell'immobile.

Spesso, al momento dell'acquisto, ci si può infatti trovare di fronte ad immobili totalmente o completamente difformi da quanto riportato nei grafici di progetto. È frequente, ad esempio, accertare una diversa distribuzione degli spazi interni, che nel corso degli anni il venditore ha apportato rispetto alle condizioni originarie, per le mutate esigenze di vita. Non necessariamente ci si trova di fronte a un abuso, in quanto è possibile che l'immobile sia stato oggetto di trasformazioni regolarmente assentite oppure che eventuali interventi abusivi siano stati sanati dai vari condoni emanati nel corso degli anni.

Comunque il modo migliore per garantire sia il venditore che l'acquirente è quello di far redigere una relazione tecnica di conformità da un tecnico professionista abilitato, da trasmettere al notaio rogante prima di procedere alla sottoscrizione dell'atto di trasferimento.

Il tecnico deve accertare lo stato di fatto e rilevare la consistenza, attraverso un sopralluogo nell'unità immobiliare oggetto di trasferimento, verificare la conformità tra la planimetria urbanistica e quella presente in Catasto e, nel caso di mancata corrispondenza, provvedere all'opportuna variazione catastale 

Le risultanze dei rilievi effettuati vengono confrontati, attraverso un'accurata ricerca della documentazione presente presso l'Archivio comunale, compreso eventuali sanatorie, con lo stato di fatto.

Da un lato, la relazione tecnica di conformità mette il venditore al riparo da dichiarazioni mendaci che, al momento della stipula del rogito notarile, dovrà per legge dare sotto la propria responsabilità. Dall'altro, per l'acquirente, la stessa relazione dà ampie garanzie sulla liceità del bene acquistato, garantendo la possibilità di rivendere nuovamente il bene senza incorrere a sua volta in problematiche di questo tipo..